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張大偉：北京房價大部分跌瞭近20% 全行業出現虧損

原標題：1月北京僅4項目獲預售證樓市成交創三年最低摘要：紅五月、金九銀十的旺季概念在北京樓市弱化的同時，開年搶跑，成為瞭近兩年北京樓市的新現象。不過在今年1月份，北京樓市再次歸於沉寂。本報特約記者王瞬


原標題：1月北京僅4項目獲預售證樓市成交創三年最低

摘要：紅五月、金九銀十的旺季概念在北京樓市弱化的同時，開年搶跑，成為瞭近兩年北京樓市的新現象。不過在今年1月份，北京樓市再次歸於沉寂。

本報特約記者王瞬北京報道

紅五月、金九銀十的旺季概念在北京樓市弱化的同時，開年搶跑，成為瞭近兩年北京樓市的新現象。不過在今年1月份，北京樓市再次歸於沉寂。從2018年的市場情況來看，1月北京樓市供應乏力，不少項目都選擇瞭偃旗息鼓。調控政策從嚴、土地成本和供應類型轉變，以及房企融資壓力上行，都成為瞭房企在2018年開年遇到的新難題。

月成交額近三年最低

在年終拼搶銷售業績的壓力與熱度褪去後，今年1月北京樓市成交量和成交金額出現明顯下滑。根據中原地產數據統計，截止到1月28日，1月北京新建商品房住宅（剔除保障房）合計簽約1030套，預計全月隻有1200套左右，環比2017年12月下滑74.3%，同比2017年1月同樣下降達五成。而1月近75億元的簽約額，不僅同比降五成，也是最近三年的最低值。

有業內人士表示，由於網簽數據的滯後性，2017年年末房企沖刺業績的銷售數字會在今年1月有所表現，因此1月北京新房成交的實際情況可能會更低於網簽數字，呈現明顯的下滑態勢。

調控政策從嚴，成為年初樓市成交低迷的重要因素。1月，北京市住建委等相關部門的發聲，以及打擊變相首付貸等持續性市場監管動作表明，北京的樓市調控政策仍將從嚴。

對於樓市成交的低迷，中原地產首席分析師張大偉表示，一年內發佈瞭超過20次各種調控措施，2017年北京樓市政策發佈密度創造全國及北京歷史紀錄。在樓市政策影響下，整體市場依然持續在7月以來的低迷中。商品房市場明顯受到瞭北京共有產權、租賃政策等市場的持續打壓，短期看不到成交反彈的跡象。隨著政策進入平穩周期，市場逐漸進入低谷徘徊，預計後續市場將繼續在低位運行。

1月僅4項目拿證

成交量下滑的背後，實則隱藏著供應量不濟這一市場現實。

《華夏時報》記者查閱北京市住建委相關數據得知，今年1月北京僅有4個項目取得預售許可證，相比於2017年12月21個取證項目數量下滑明顯，同比也出現瞭折半。

在已經到來的2月，北京房企搶跑積極性不高的態勢或將延續。據亞豪機構統計，即將進入2月春節月，北京樓市也陷入季節性低谷。亞豪數據顯示，2018年2月，北京僅有兩個項目計劃入市，包括純新盤金樾和著以及推出後期產品的中海 國際城。

一位曾在北京多個項目操盤的業內人士表示，2016年和2017年北京樓市年初搶跑，很大程度上都是因為政策風向。2015年9 30政策後，由於央行釋放信貸方面的利好，北京樓市開啟瞭搶收模式。而2016年9 30政策後，不少開發商對於後續調控緊縮政策出臺的預感十分強烈，因此不少項目都趕在2017年兩會前抓緊出貨。而果不其然，2017年三四月間，北京連下多道調控政策以期穩定市場量價和市場預期。

在蓄客情況不理想的狀態下，部分項目今年初暫緩瞭推盤計劃。

項目原本計劃1月份加推新品，但由於前期蓄客情況並不是十分理想，因此新品加推計劃仍在持續籌備中，並未正式推出。 昌平區一改善型項目工作人員介紹。

另有熟悉樓盤運作的業內人士介紹，除瞭2016年住宅用地供應稀缺導致近兩年住宅市場供應縮水的原因外，新盤限價也是原因之一。部分計劃入市項目為瞭獲得預售價格定價真空快速除毛價格｜台北真空快速除毛價格的話語權，更願意在產品附加值上花時間，以此提升項目溢價，因此並不急於在目前需求受限的市場階段入市。

亞豪機構市場總監郭毅認為，春節假期購房客群返鄉以及寒冷天氣影響，歷年來春節月所在月份也是樓市供需最低的月份。再加上去年低迷市場供應的延續影響，使得今年春節所在的2月，將創造北京樓市歷年供應新低。

豐臺、孫河、門頭溝或成混戰區

在房企推盤意願明顯降低的同時，最近三宗土地流拍，更引發瞭關於北京土地市場 變天 的議論。

就在1月底，兩塊位於豐臺區白盆窯的共有產權住房建設用地因沒有開發商提出競買申請而流拍；緊接著，另一塊位於北京市豐臺區盧溝橋鄉的共有產權住房建設用地也因為同樣情況再次流拍。2月6日，分別來自通州、平谷和門頭溝的三宗地塊成交，拍賣總成交價溢價率僅約為14%，其中門頭溝地塊底價成交。

在業內人士看來，土地市場冷淡主要原因在於成本高且利潤空間極小。

中原地產分析，豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊起始樓面價約3.1萬元/平米，而售價限價4.3萬元/平米，這價差當中提出各種成本稅費，樂觀來看利潤率隻剩下3%。操作難度大，利潤空間小，促使諸多開發商望而卻步。

由於土地供應因素，豐臺、孫河、門頭溝在今年將會是樓市混戰區，開發商拿地自然會更謹慎。 北京一房企工作人員告訴《華夏時報》記者。

張大偉對媒體表示，流拍最主要原因是在房地產調控大背景下，所有土地全面限價，商品房限價。北京作為全國房地產調控的標桿城市，二手房價格官方統計下調瞭13%，事實上房價已經大部分跌瞭接近20%，全行業虧損已經出現。

實際上，來自銀行和行業的多重消息似乎都顯現出房企融資渠私密除毛道收緊的征兆。

上述房企工作人員表示，進一步節約成本成為今年公司旗下各項目的重點工作之一。在年初的公司會議上明確今年要進一步壓縮營銷成本，降低營銷費效比。

郭毅表示，土地端的降溫對於北京房地產市場的價格企穩也將比基尼線除毛價格｜台北比基尼線除毛價格起到極大的促進作用。需求的逐漸抬升並不會傳導向房價，2018年北京新房住宅的市場價格總體可控。

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